Como consecuencia de la pandemia, la vacancia total y estructural en el sector inmobiliario y particularmente en la oferta de oficinas marcó durante el año pasado una tendencia al aumento. Específicamente en Panamá la tasa de vacancia se ubicó al cierre del 2021 en un 30%, según indica el Informe de Mercado Inmobiliario presentado por MTS.
MTS, la compañía líder en la región en gestión inmobiliaria, con una trayectoria de 20 años y más de 800 empleados ofrece una serie de servicios innovadores para apoyar a sus clientes y a la industria en general a iniciar un proceso de reactivación y uso eficiente de los espacios.
Según Ceneth Holguín, directora general de MTS Panamá, para este año que inicia se mantienen cambios importantes en las preferencias y hábitos de las personas. Por lo tanto, se requiere una respuesta inmediata en los servicios inmobiliarios para poder crear valor a la oferta de este sector de la economía en el país. “Hoy en día las empresas buscan espacios ya terminados, colaborativos, que permitan la flexibilidad de crecer o decrecer, en edificaciones que tengan diferentes servicios y amenidades a la mano de sus colaboradores”, acota Holguín
El mercado habla en cifras
En un contexto de cambios profundos en la industria, tal como lo demuestra el Informe del Mercado Inmobiliario de oficinas en Panamá 2021 desarrollado por MTS, el sector inmobiliario tiene importantes retos para este año que inicia y los subsiguientes.
El 2021 cerró con un inventario de oficinas de casi 2 millones de metros cuadrados y una oferta disponible de 595 mil metros cuadrados. Estas cifran señalan que es determinante una respuesta profesional que considere las tendencias del mercado y atienda eficientemente el aumento de la oferta de espacios que se produjo como consecuencia de la pandemia.
Otro dato importante que influyó en el comportamiento del mercado el año pasado tiene que ver con los porcentajes de inventario de los inmuebles de acuerdo con su categorización. La investigación demuestra que las oficinas clase A+/A representaron al final del año un 50% del inventario total; estas se ubican en las zonas más exclusivas de la ciudad (Obarrio, Calle 50, Ave. Balboa, Costa del Este y Santa María). Por su parte, las oficinas Clase B y C, representaron un 39% y 11%, respectivamente.
Estas cifras evidencian un aumento de inventario de un 4% en la clase B, y una disminución de un 3% en la clase A y de un 1% en la clase C, al compararlas con sus porcentajes de inventarios del 2020 que se ubicaban en un 35% para la clase B, 53% para la Clase A y 12% para la clase C.
En este contexto, el sector denominado Área Bancaria, constituido por Calle 50, Obarrio y Bella Vista, representa el mayor índice de vacancia con una oferta disponible actual de 209 mil 328 metros cuadrados, lo que representa el 35 % del mercado de oficinas. Por su parte, Costa del Este (Costa del este y Santa María) y San Francisco (San Francisco, Avenida Balboa y Punta Pacífica) representan el 28% y 22% del mercado respectivamente, quedando un 15% para otros sectores (entre los que se consideran Panamá Norte, Zonas Revertidas, Panamá Oeste, entre otros).
Según comenta Holguín, “a raíz del inventario disponible actualmente en Panamá, se podría decir que los constructores actuaron de manera responsable y decidieron no desarrollar nuevos metros cuadrados en la ciudad en el último semestre del 2021 para no aumentar la cifra de vacancia. Por esto, el licenciamiento de nuevos proyectos se ha visto disminuido de manera importante. Sin embargo, esto es positivo pues ayudó de manera estructural a que disminuyera la oferta en cabeza de constructor, lo que permitirá comenzar a ver una recuperación en el mercado a partir de este 2022”.
Por otra parte, el estudio de MTS también hace referencia al precio de renta promedio del mercado inmobiliario de oficinas en la Ciudad de Panamá. Este se estableció en promedio por metro cuadrado por mes en USD 13.81, teniendo en cuenta que la clase A+/A se situó en USD16.75, la clase B en USD14.32 y la clase C en USD10.29. El margen promedio de negociación aumentó un 2.8 %, situándose en el 20%.
Con estas cifras pareciera que el precio del mercado ha llegado a su piso, por lo tanto, la expectativa es que ya no disminuya más. Según Holguín, “las negociaciones se vieron mucho más afectadas en venta que en renta durante el 2021, ya que la decisión de muchos propietarios o constructores fue tomar la opción de rentar para que cuando las condiciones del mercado mejoren se reactive la comercialización en ventas”.
La directora general de MTS destaca 4 aspectos clave que requieren especial atención en la actualidad y que con base en su experiencia de más de 20 años y un profundo análisis de las tendencias futuras serán la clave de la reactivación:
• Óptimo Tenant Mix . Para generar máxima rentabilidad y menor vacancia, se requiere atraer flujo de personas a traves de diferentes canales, como, por ejemplo, el acceso a diferentes comercios. Los activos que cuentan en su entorno con opciones de supermercados, colegios o universidades, gimnasios, restaurantes, etc. toman cada vez más fuerza en el mercado pues permiten el desarrollo de una vida dinámica y a la vez cómoda.
• Plan de mantenimiento, conservación y actualización del activo. Para mantener un activo bien valorizado, sin necesidad de aumentar los costos, es indispensable adaptarse a las necesidades del mercado y alcanzar una gestión de activos que incluya la aplicación de normas como la ISO 55000, que busca la optimización de los recursos humanos, tecnológicos y financieros para el desarrollo de las actividades integrales administrativas y de mantenimiento en función de la rentabilidad del activo.
• Facility Services para ofrecer servicios a la medida y dentro de las instalaciones. Esto facilita la generación de experiencias de atención destinadas a cuidar de los espacios y de las personas que los ocupan. Para este aspecto es fundamental contar con herramientas tecnológicas que contribuyan al acceso inmediato a servicios clave que permitan la fidelización de los ocupantes.
• Espacios ideales en respuesta a una creciente tendencia de servicios de oficinas en renta, llave en mano que involucra: adecuación, dotación, servicios generales y de mantenimiento, así como amenidades y facilidades para generar experiencias extraordinarias a los ocupantes. En este sentido, es clave la oferta de espacios flexibles que puedan adaptarse o modificarse al ritmo de las necesidades de las compañías ocupantes del activo.
Novedades en el sector
Entendiendo las necesidades y exigencias actuales MTS ofrece una gestión y consultoría basada en la sostenibilidad ambiental a través de su Modelo Leed EB O+M. De igual manera, facilita programas ambientales como gestión energética, gestión y disposición de residuos, plan ambiental, gestión de protocolos de bioseguridad y estudios de calidad del aire. Finalmente, su ciclo económico responde a la economía circular que permite gestionar el concepto de compras sostenibles.
La respuesta para preservar y crear valor a los activos inmobiliarios pasa por un análisis profesional y una propuesta altamente innovadora, un ámbito en el cual MTS se posiciona como la empresa líder para ofrecer oportunidades dentro del entorno actual y para lo cual trabaja en el desarrollo de una aplicación móvil que facilitará aún más la gestión de los inmuebles. Esta empresa que crece activamente en la región Latinoamérica ha logrado posicionarse en los mercados de Panamá, Colombia y México, y se prepara para expandirse en Costa Rica, Chile y Perú.
